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新会计准则下投资性房地产转换的会计处理

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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 新会计准则下投资性房地产转换的会计处理 作者:李彩霞 来源:《商业时代》2013 年第 05 期 内容摘要:随着我国社会主义市场经济的发展和进步,房地产市场也在不断完善并逐步规 范,企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,将房地产用于赚 取租金或增值收益的活动也随之出现了,在这种前提下投资性房地应运而生。投资性房地产应 当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量和后续核算,成本模式和公允价值模 式作为投资性房地产后续计量的两种模式,两种模式下会计核算方法完全不同,一种模式只能 被同一企业采用,对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种模式。但如果选择了 公允价值模式的投资性房地产由于用途的改变而消失,这种模式也跟随消失,如果之后又重新 出现了投资性房地产,企业可以重新选择一种模式进行核算。所以结合投资性房地产的用途转 换和后续核算模式的转换可以很灵活地进行投资性房地产的核算。 关键词:投资性房地产 公允价值 转换 投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地 产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产 应当能够单独计量和出售。其范围包括:已出租的土地使用权;持有以备增值后转让的土地使 用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置 土地的标准为自批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的;已开发面积占应开放总面积不足 1/3 或已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发连续满 1 年的);已出租的建筑物。 用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物,例如:A 公司把一套房子租给了 B,B 把该套房 子转租给 C,这种情况只有 A 可以把出租的房子作为投资性房地产,B 不能作为投资性房地 产,因为 B 不拥有该房子的产权;已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定 以经营租赁方式出租的建筑物。 投资性房地产的初始计量及核算 (一)投资性房地产的确认条件 在同时满足下列条件时才予以确认:企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或 增值收益;该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。 (二)投资性房地产的确认时点 用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日;持有以备经营出租的空置建筑物,以企 业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日;持有以备增值后转 让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用,准备增值后转让的日期为准。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn (三)投资性房地产的取得渠道 1.外购的投资性房地产。时点:购入同时开始对外出租,入账价值=买价+相关税费。 2.自行建造的投资性房地产。时点:即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资 本增值,入账价值=料+工+费(和自建固定资产相同)。这两种方式形成的投资性房地产,不 管其后续计量到底是成本模式还是公允价值模式,都体现投资性房地产的增加,计入借方,在 成本模式下借方记入投资性房地产科目,在公允价值模式下借方记入投资性房地产-成本科目 下。 3.非投资性房地产转换为投资性房地产。 将自用房地产转换为投资性房地产。企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的 房地产改用于出租,通常应于租赁期开始日,将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地 产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物,如果董事会或类 似机构作出正式书面决议,明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或类似机构 作出书面决议,明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的,应视 为存货转换为投资性房地产,转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按该项建 筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等,分别转入“投资性房地产”、“投 资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目,按其账面余额,借记“投资性 房地产”科目,贷记“固定资产”或“无形资产”科目,按已计提的折旧或摊销,借记“累计折旧”或 “累计摊销”科目,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,原已计提减值准备的,借记 “固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目,贷记“投资性房地产减值准备”科目。 企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项土地使用 权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;按已计提的累计摊销或 累计折旧,借记“累计摊销”或“累计折旧”科目;原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准 备”、“固定资产减值准备”科目;按其账面余额,贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时,转 换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价 值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处 置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。 作为存货的房地产转换为投资性房地产。作为存货的房地产转换为投资性房地产,通常指 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地 产。这种情况下,转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其 使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物,且董 事会或类似机构作出正式书面决议,明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或 类似机构作出书面决议,明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 发生变化的,应视为存货转换为投资性房地产,转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日 期。 企业将作为存货的房地产



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